物业法规


遵纪守法 幸福平安


住宅室内装饰装修管理办法(摘录)


中华人民共和国建设部令


第 110 号


 《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过,现予发布,自2002年5月1日起施行。



部 长 汪光焘

二〇〇二年三月五日


第二章 一般规定

第五条

  住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:

 (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

 (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

 (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

 (四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

 (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

  本办法所称建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

  本办法所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条

 装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:

 (一)搭建建筑物、构筑物;

 (二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

 (三)拆改供暖管道和设施;

 (四)拆改燃气管道和设施。

  本条所列第(一)项、第(二)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条

  住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条

  改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制订施工方案,并做闭水试验。

第九条

  装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的, 或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第十条

  装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工,不得偷工减料,确保装饰装修工程质量。

第十一条

  装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,应当遵守施工安全操作规程,按照规定采取必要的安全防护和消防措施,不得擅自动用明火和进行焊接作业,保证作业人员和周围住房及财产的安全。

第十二条

  装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。

 

第三章 开工申报与监督

第十三条

  装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

  非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。

第十四条

  申报登记应当提交下列材料:

 (一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);

 (二)申请人身份证件;

 (三)装饰装修方案;

 (四)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;

 (五)涉及本办法第六条行为的,需提交有关部门的批准文件,涉及本办法第七条、 第八条行为

的 ,需提交设计方案或者施工方案;

 (六)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。

  非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条

  物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

  装修人对住宅进行装饰装修前,应当告知邻里。

第十六条

  装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

第十七条

  物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的,或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的, 或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的,应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

第十八条

  有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后,应当及时到现场检查核实,依法处理。

第十九条

  禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

第二十条

  装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条

  任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。

 

第五章 室内环境质量

第二十六条

  装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,应当严格遵守规定的装饰装修施工时间, 降低施工噪音,减少环境污染。

第二十七条

  住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物,应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。

第二十八条

  住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准,有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

第二十九条

  装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的,装饰装修工程竣工后,空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的,装饰装修企业应当返工,并由责任人承担相应损失。

 

第六章 竣工验收与保修

第三十条

  住宅室内装饰装修工程竣工后,装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后,装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

  物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的,应当要求装修人和装饰装修企业纠正,并将检查记录存档。

第三十一条

  住宅室内装饰装修工程竣工后,装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的,应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。

第三十二条

  在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

 

第七章 法律责任

第三十三条

  因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。

  装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。

第三十四条

  装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十五条

  装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十六条

  装修人违反本办法规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十七条

  装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十八条

  住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:

 (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;

 (二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款;

 (三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款;

 (四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

第三十九条

  未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

 

第四十条

  装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

第四十一条

  装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处1千元以上1万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成重大安全事故的,降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条

  物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

第四十三条

  有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予行政处分。

 

四川省物业承接查验办法 

第一条  为规范物业管理承接查验活动,维护物业管理当事人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等有关规定,结合四川省实际,制定本办法。

第二条  本承接查验办法适用于四川省行政区域内的物业管理承接查验工作。

第三条  本承接查验办法所称物业管理承接查验(以下统称承接查验),是指物业服务企业承接物业时,对物业管理建筑区域内物业共用部位、共用设施设备、物业管理基础资料、园林绿化工程、物业产权资料、物业管理用房和其他公共配套设施设备等进行的承接查验,以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查查验。

第四条  商品房业主专有部位的接收查验以商品房买卖双方签署的验收文书产生的法律效力为准。

第五条  承接查验应具备的条件:

 (一)建设项目按规划设计要求已建成,并有相关部门验收合格的证明(综合竣工验收备案)资料齐全;

 (二)道路名称标志清楚,楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认;

 (三)单体物业接通水、电、气、光纤、电话;

 (四)建筑区域内场地平整,施工现场清理完毕(在建部分已采取围护措施),无建筑垃圾、杂物侵占路面;道路畅通;绿化、建筑小品已经竣工;

 (五)电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格;

 (六)物业管理用房按相关标准配置,且具备使用功能。

第六条  承接查验的准备工作:

 (一)在物业竣工验收完成及交付使用前,应及时组建承接查验小组,对所承接的物业进行综合性的承接查验,以确保物业达到规划设计和使用要求。

 (二)成立物业承接查验小组,承接小组由物业服务企业和建设单位、业主委员会相关人员组成。

 (三)承接查验前的准备

  1.与建设单位/业主委员会联系好承接查验的事项、交接日期、进度、查验标准;

  2.制定承接查验方案;

  3.准备承接查验记录表格;

第七条   资料的承接查验:

 (一)物业相关资料:

  1.项目开发核准备案文件;

  2.《建设项目选址意见书》;

  3.《建设用地规划许可证》;

  4.《建设工程规划许可证》;

  5.《建设工程施工许可证》;

  6.《拆迁安置资料》;

  7.项目命名资料;

  8.用地红线图;

  9.工程质量保修合同(协议);

  10.业主产权资料(分户),包括(前期)物业服务合同(附有效投标文件)、(临时)管理规约;

  11.房屋使用说明书;

  12.物业建筑区域划分意见书。

 (二)综合竣工查验资料:

  1.竣工图;

  2.施工许可证;建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料(复印件);

  3.《建设工程规划验收合格证》;

  4.《消防查验意见及同意使用意见书》;

  5.工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料;

  6.供水合同;

  7.供电协议书;

  8.供气协议书;

  9.电梯等特种设施设备检验及准用资料;

  10.专项维修资金缴存证明资料。

 (三)查验设施设备资料:

  1.设施设备出厂合格证;

  2.设备清单:名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录;

  3.设施设备使用说明书(要求中文);

  4.设施设备保修卡、保修协议;

  5.机电设备供应商、安装施工单位资料。

 (四)物业共用部位、共用设施设备

  1.物业共用部位:

  房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

  2.物业共用设施设备:

  包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车(非机动车)停车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备用房等。

第八条  承接查验的标准和查验方法

 (一)按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行;

 (二)主要以核对的方法进行,在现场查验、设备调试等情况下,还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验;

 (三)物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料,规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验,为物业现场查验奠定基础;

 (四)对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的,记录《承接查验整改单》中,确定整改时限,报送物业服务企业和建设单位,并要求建设单位督促施工单位限期整改;

 (五)对整改项目由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交;

  (六)交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。

第九条  承接查验的遗留问题处理;

 (一)对资料查验中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,承接查验小组应当将问题逐项记录在《图纸资料移交清单》,交建设单位确认并确定整改时限;

 (二)对物业设施设备承接查验中发现的不合格项,记录在《设施设备移交清单》中,交建设单位确认并确定整改时限;

 (三)对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项,记录在《共用共有部位承接查验单》中,交建设单位确认并确定整改时限;

 (四)对物业承接查验中的重大缺陷记录在《重大缺陷记录表中》交建设单位确认并确定整改时限。

第十条  承接查验的时限

  1.建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的,建设单位应当在物业交付使用前15日,与受聘的物业服务企业完成承接查验工作;

  2.业主、业主大会选聘物业服务企业的,应当在《物业服务合同》生效前15日内,由业主委员会会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成承接查验工作(另有约定时限的除外)。

第十一条  签订承接查验协议

  交接双方应当在承接查验工作结束后签订物业管理承接查验协议。

  承接查验协议应当包括:项目名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。

第十二条  物业服务企业更换时相关费用的交验

  原物业服务企业退出项目前应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业,并将移交情况在建筑区划内予以公告。

第十三条  承接查验备案

  交接双方办理承接查验手续后30日内,物业服务企业应当书面告知物业项目所在地县(市、区)房地产管理部门,并将承接查验文件及基础资料明细复印件送房地产管理部门。

县(市、区)房地产管理部门应当将上述资料存入项目档案。

第十四条  承接查验双方的责任

 (一)承接查验时,交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行;对于符合承接查验标准的,物业服务企业应当及时承接;查验不合格的,双方协议处理办法,并商定时间复验;

 (二)建设单位未按承接查接查验协议完善整改物业存在的问题而产生的后果由建设单位承担责任;

 (三)物业服务企业未按本办未予实施物业承接查验而产生的后果由物业服务企业承担责任

 (四)物业承接查验后,建筑工程质量保修工作,在国家规定的保修期限内,由建设单位负责维修;

 (五)承接查验后,物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料毁损的,由物业服务企业承担相应的法律责任;

 (六)承接查验后,交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公告。

第十五条 有关承接查验的纠纷,交接双方可以协商解决,协商不成可向房地产主管部门报告。房地产主管部门应及时予以处理。

第十六条 分期建设的项目,可以按本办法分期承接查验。

第十七条 本办法由四川省住房和城乡建设厅负责解释。

第十八条 本办法自2011年10月 1 日起施行。


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资阳城市规划区内住宅装修结构安全管理规定

  
 第一条  为加强资阳城市规划区内住宅装修结构安全管理,维护公共安全和公共利益,保障房屋所有权人和使用人的居住和使用安全,根据《四川省建筑装饰装修管理办法》等有关规定,结合我市实际,特制定本规定。

  第二条  资阳城市规划区内已竣工交付或已投入使用的住宅装修结构安全管理适用本规定。

  第三条  本规定所称住宅装修结构安全管理,是指因装修拆除房屋的墙、梁、柱、板、屋盖、基础等建筑主体结构及承重构件,开凿墙体和楼地面,拆改门、窗,增设房屋的分割结构,增加楼面荷载,增设楼层、附加层、地下室等装修行为的安全管理。

  第四条  市住房和城乡规划建设局负责对住宅装修结构安全管理工作的指导,依法对住宅装修活动中的违法违
规行为进行查处。

  市房地产管理局负责对住宅装修结构安全实施具体管理,受市住房和城乡规划建设局委托负责实施本规定第十条规定的审查工作。

  市规划、城管、工商等部门和单位,在各自职责范围内做好住宅装修管理的相关工作。

  
为方便房屋所有权人、使用人(以下简称装修人),街道办事处、社区居委会协助市房地产管理局做好住宅装修管理的相关工作。

  第五条  装修人对住宅进行装修时,必须保证住宅原有的整体性、抗震性和结构安全,不得影响毗邻房屋的使用安全和共有部位及共用设施、设备的使用和修缮。

  第六条  房屋使用人装修住宅时,必须征得房屋所有权人书面同意。使用人变更时,对影响房屋结构安全的设施设备等不得拆除。

  
第七条  装修人在装修工程开工前,应当向房屋管理单位或物业服务企业申报登记。

申报登记应当提交以下材料:

  (一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);

  (二)申请人身份证明;

  (三)装修方案;

  (四)有关行政主管部门的批准文件。

  
  
委托装修的,需提供施工人员资质证书或上岗证书的复印件或装修合同;使用人装修的,还需提供所有权入同意装修的书面证明。

  
第八条  房屋管理单位或物业服务企业应当将住宅装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的施工人员,并填写装修承诺书。

  
第九条  装修人应当与房屋管理单位或物业服务企业签订住宅装修管理服务协议。协议包括以下内容:

  (一)装修工程的实施内容;

  (二)装修工程的实施期限;

  (三)允许施工的时间;

  (四)装修工人的管理;

  (五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

  (六)禁止行为和注意事项;

  (七)双方约定的装修服务管理报酬;

  (八)违约责任;

  (九)其他需要约定的事项。

  第十条  未经房屋原设计单位或具有相关资质等级的设计单位审核同意和市房地产管理局审查批准,装修人不得有下列行为:

  (一)拆(改)墙、梁、柱、板和基础;

  (二)超过原房屋设计标准增大荷载;

  (三)为增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高;


 (四)为增加使用面积、在室内加层;

(五)法律、法规规定的其他禁止行为。

第十一条  装修人装修住宅时涉及实施第十条规定行为的,应依法向市房地产管理局提出申请, 经结构安全审查批准后方能实施。

申请时应提交下列资料:

  (一)书面申请书;

  (二)房屋原设计单位或具有相应资质等级的工程设计单位出具的结构加固方案;
  
  (三)房屋所有人或使用人的身份证明;

  
(四)房屋权属登记证明,申请人为承租人、使用人的,还应当提交房屋所有权人同意房屋结构变动的书面证明;

   (五)涉及共用部位的,应提供共有产权人同意变动的书面证明。

  第十二条  市房地产管理局接到申请后,应在七个工作日内作出审查意见并书面告知申请人。对经审查同意的,当事人应在房屋结构拆改完毕并且采取加固措施后,由出具结构变更方案的设计单位进行验收。履行验收的单位须在接到申请之日起二个工作日内进行验收,验收合格的方可继续装修。

  第十三条  有下列情形之一的住宅,市房地产管理局不予审查批准,装修人不得进行拆改结构:

   (一)房屋所有权或使用权有争议的;

   (二)房屋严重损坏或有险情未经修缮加固处理的;

   (三)属于危险房屋的;

   (四)未按第十一条的规定申请批准的。

  第十四条  从事住宅装修的设计、施工单位和个人必须具有相应资质等级或上岗证,方可承接装修工程。

  第十五条  住宅装修设计、施工,应当符合房屋结构有关规范和装修工程质量标准,选用符合国家产品质量标准的原材料和配件。

  
  第十六条  施工单位和个人应当按照批准的装修设计方案及施工图进行施工。未经批准的,施工单位和个人不得施工。

  
第十七条  装修施工必须遵守下列规定:

(一)严格按审查同意的装修方案或图纸施工,不得擅自改变;

 (二)改动卫生间、厨房间防水层的,应按照防水标准制定施工方案,并作闭水试验;

 (三)遵守施工安全操作规范,采取安全防护和消防措施,保证作业人员和相邻居民的安全;

 (四)采取有效措施减轻或避免对他人造成的影响或危害;

 (五)每日的12时至14时、20时至次日7时之间不得进行产生噪声、振动的装修活动;

 (六)装修产生的建筑垃圾,由业主按照国家、省有关城市建筑垃圾管理的规定向市容环境卫生管理部门申报,业主委托物业公司处理建筑垃圾的,由物业公司负责申报,并按规定处置。

第十八条  房屋管理单位或物业服务企业应当按照住宅装修管理服务协议实施管理,发现有违反本管理规定第十条、第十七条规定行为的应当立即制止;对装修人或施工人已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告市建设监察支队,由市住房和城乡规划建设局及其相关管理部门依法责令停止施工,限期改正,并依法予以处罚。

第十九条  因住宅装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装修企业责任的,装修人可向装修企业追偿。 

第二十条  市房地产管理局、市建设监察支队等相关管理部门应加强对房屋装修行为的监督检查,任何单位或个人不得拒绝和阻挠。

鼓励单位和个人对违反本规定的行为进行举报,受理举报的部门或单位对举报人员有保密义务。

  
  第二十一条  装修人未申报登记进行住宅装修活动的,由市住房和城乡规划建设局责令改正,可视其情节依法给予500元以上1000元以下罚款。

第二十二条  房屋管理单位或物业服务企业违反第十八条规定,发现装修人或装修企业有违反本规定的行为不及时向有关部门报告,市住房和城乡规划建设局应视其情况给予警告,并依法予以处罚。


  第二十三条 在屋面或楼面上设置高耸物、悬挂物、搁置物,未经批准擅自改变房屋建筑使用功能以及在屋面修建花台(池)、搭建房屋及构筑物、增设影响市容市貌及环境的防护栏和雨蓬等严重影响公共安全的装修行为,市城市管理局、市建设监察支队、市规划局等应当及时予以制止,责令停止施工、限期恢复原状,责任人拒不改正的,市住房和城乡规划建设局、市城市管理局应采取必要措施消除或减小危害。

  
第二十四条有关部门的工作人员接到房屋管理单位或物业服务企业对装修人或者装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予行政处分。

 第二十五条  工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的非住宅装修的结构安全管理参照本规定执行。

 第二十六条  未实行物业管理的住宅装修时,装修人可向房屋所在地社区居委会递交有关申请资料,社区居委会收到申请资料后按规定报送市房地产管理局。

 第二十七条  本规定自2011年6月1日起正式施行,有效期四年。

 


四川省物业管理条例(摘要)


  第五十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为; 
(二)违章搭建建筑物和构筑物等行为; 
(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为; 
(四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为; 
(五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为; 
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等; 
(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行为;
(八)超过规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为; 
(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第六十一条 业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

  第六十二条 业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾,由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的,应当约定清理的费用。

   第六十三条 业主出租房屋,应当告知业主委员会和物业服务企业。

   业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约,擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。

  第六十五条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库,应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。 
  供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用,用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。 
  任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。 
  物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任,由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

  第六十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用,业主专有部分使用的,由业主承担;物业服务企业使用的,由物业服务企业承担;部分业主或者全体业主共同使用的,由相关业主共同分担。 
  供水、供电、供气等专业经营单位第六十九条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用,用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。 
  任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

   第六十八条 物业保修期内,因建设工程质量问题发生的维修等费用,由建设单位承担,不得从专项维修资金中列支。 
  物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任,由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。 


  第六十九条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金。 

  专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用,由专业经营单位负责的除外。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户,按幢立账、按户核算。 
  未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集专项维修资金。业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给物业买受人。 
  业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。

  第七十一条 业主可以在管理规约中约定,发生下列情况时,物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施,同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告,经核准后其费用在专项维修资金中列支,事后应当向业主大会书面说明情况: 
 (一)屋面防水损坏造成渗漏的; 
 (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的; 
 (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的; 
 (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的; 
 (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。 
房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在3个工作日内办理相关手续。

 冬季常见十大危险 这些事千万不要做

     随着冬季到来,气温持续下降,尘封了一年的热水袋、电暖气等又派上大用场了,但你知道吗?这些常见取暖设备潜藏危险。在出行中,骑电动车使用的“挡风被”、开车时使用的毛绒方向盘套也都存在隐性危害。在寒冷的冬季,注意下面这些细节,一起远离危险。

   1.别在开暖气的车内睡觉

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 发动机工作时,如果燃油燃烧不完全,会产生高浓度的一氧化碳。当车子停止使用而暖气继续开放,车窗又紧闭时,发动机排出的一氧化碳就会逐渐积聚,浓度升高,使车内的人极易一氧化中毒。

    2.电暖气机顶不能盖衣物

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  电暖气在工作时,机体顶部温度比较高,上面不能长时间覆盖衣物。否则,热量不能及时扩散,会烧坏机器甚至引起火灾。

    3.洗衣机清洗羽绒服当心爆炸

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 羽绒服外层一般有防水层,用老式双缸洗衣机和波轮洗衣机洗羽绒服时,在高速甩干过程中,羽绒脱水后不断膨胀,而防水涂层又不利于气体排出,不断将羽绒服撑大,就可能造成“爆炸”。

    4.骑车慎戴长围巾

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 佩戴围巾不宜过长,最好将围巾的两端塞进衣服进行固定,特别是乘坐电动扶梯或坐在自行车、助动车后座时,要将围巾掖到衣服内。

 一旦发生围巾绞缠引起的窒息事故,施救者应立即划破围巾,解除患者脖子上的束缚,同时拨打急救电话。

    5.不要使用电极式热水袋

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   国家早在201011月就已经明确禁止生产、销售电极式热水袋,因为电极直接和液体接触,容易短路或爆炸。

 购买时,可以用手轻捏一下来进行分辨:如果里面有明显的弧形线圈装置,那就是电热丝式热水袋;如果捏到两截硬邦邦的圆柱体,那就是电极式热水袋,不要购买。

    6.加油前要先除去静电

 加油前不先消除静电,油雾与静电火花相遇有可能引发明火。选择自助加油的车主,加油前可按下加油箱上面的“导静电按钮”,提前将身上的电释放出去。

 如果加油箱上面没有任何的标识,最简单的方法就是将车熄火后,拔出车钥匙,并用手摸一下前端金属部位,即可“放电”。

 7.车上别装毛绒方向盘套

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 毛绒方向盘套会减小方向盘和手之间的摩擦力,在转动方向盘时容易打滑,造成车辆失控。此外,如果毛绒坐垫没有固定好,会影响到驾驶者的操控,坐垫移动也很可能引发事故。

    8.骑电动车慎用“挡风被”

  部分款式“挡风被”的手套与护膝一体,拐小弯或急转弯时,车把会受其限制,极容易摔倒。另外,“挡风被”的宽度超出车把宽度,易被两侧车辆剐蹭。骑电动车要保暖,最好选择护膝。

  9.别买万用孔插座

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冬季许多家庭长时间使用大功率电器,因插座过热导致的火灾时有发生。万用孔插座因其插孔较大,插座的接片与电器插头接触面积过小,容易使接触片过热导致火灾发生。201061日,国家质检总局等部门已经明确禁止生产万用孔插座。

    10.烧煤取暖小心煤气中毒

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冬天在室内用煤火取暖,如果不装烟囱或通风不畅就会发生煤气中毒。煤气中毒时病人最初感觉为头痛、头昏、恶心、呕吐、软弱无力,当他意识到中毒时,常挣扎下床开门、开窗,但一般仅有少数人能打开门,大部分病人迅速发生抽痉、昏迷,两颊、前胸皮肤及口唇呈樱桃红色,如救治不及时,可很快呼吸抑制而死亡

消防人员提醒大家,使用煤火取暖一定要选择合格的取暖炉具,正确安装。不要使用小煤炉、炭盆、铁桶等无法安装烟囱的炉具,要定期检查炉具是否完好,烟囱是否密封严密,经常清理烟道。最好在家里装一台一氧化碳报警器,能防患于未然。

冬季七防,您做到了几条?

一、防入室盗窃

入室盗窃是当前案发较高的治安案件。

提示您:晚上睡觉时,住户一定要关牢阳台、厨房的窗子;低层住户和有可攀登物民宅的窗子及阳台,要及时安装护栏等防护设施;外出时一定要反锁房门,盗贼即便有工具也很难打开;家中尽量不要存放大量现金及贵重物品,存折不要与户口本、身份证放在一起,防止盗贼利用证件提取存款或变卖贵重物品。提倡大家安装家庭安防设备,保障家庭财产安全。

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二、防扒窃

街面行走、乘坐公交车、商场购物、饭店就餐等场所都是易遭受扒窃。

提示您:将随身携带的包及贵重物品放置在自己的视线范围内,不能将装有钱物的外衣随便挂在椅背上,更不能悬挂在公共场所的衣帽钩上。

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 三、防摩托车、电动车失窃

      近期摩托车、电动车被盗案件较多。

      提示您:回家时,摩托车、电动车一定要停放在小区物业管理指定的地方;在城区商场购物、上街办事等切忌随意停放摩托车、电动车、自行车,要将车辆规范停放在城市管理部门规定的停车点、有人值守的区域,以防失窃。

      四、防电信(QQ、微信)、网络诈骗

      近年来,电信(QQ、微信)、网络诈骗屡有发生。

      提示您:骗子行骗过程中,花招屡屡翻新(冒充领导借钱、纪委抓人诈钱、公安办案交保证金、税务房产和社保部门退钱等实施诈骗,谎称家人、朋友急用、生病住院、被公安抓获需"救命钱”等行骗),只要保持清醒、留意识别,就能有效避免上当受骗。

      遇到这类情况要5步(“不”)防骗:

      1、不盲目轻信。不轻信来历不明的电话、手机短信、微信和QQ,不给骗子进一步设圈套的机会。 对来历不明的网络链接不要随意打开。

      2、不理睬受骗。不贪小利不受诱惑保持头脑清醒、不予理睬。

      3、不透露信息。无论对方使用什么手段,不能透露自己及家人的身份信息、存款、银行卡、密码等情况。

      4、不汇款转账。新型诈骗手法无论如何翻新,最后都会落在让您向他们提供的账号转账、汇款上。因此,对任何要求您转账、汇款或为您提供安全账户的佰生电话、短信等,您一概不要相信。

      5、不自做主张。当骗子在电话中要求您不要告诉家人、民警和银行工作人员时,建议您偏不信他这招,拿起电话与亲朋好友联系核实,或直接拨打“110”举报。

     五、防抢劫、抢夺

 抢劫、抢夺案件中,犯罪嫌疑人多选择女性、老年人、学生等弱势群体为侵害对象。

 提示您:早晚锻炼、娱乐等应尽量做到结伴外出,出行时少带现金,并将挎包放置在胸前,不要放在侧身或后背处。学生上学和放学期间,应避免独自行走或行走偏僻路径。购物消费时不要在众人面前暴路自己的财物。若只身一人遇到抢劫,保持冷静,不要硬性抵抗,寻机周旋,保护人身安全是第一位的。

    六、防交通事故

 随着社会的发展,交通事故已成为危害群众健康和财产的的重大问题 ,交通事故时有发生。

 提示您:请遵守交通法规谨慎驾驶,杜绝疲劳和饮酒驾驶,保持合理车距,交明礼让平安全出行。在行走时要有安全意识,要走人行道,按交通信号行走。过马路须左右看清情况,让车辆先行,不要在车辆临近时突然横穿。儿童应当由成年人带领在道路上行走。高龄老人上街最好有人陪同搀扶。

七、防拐骗

每个孩子都是家庭的宝贝,一旦发生被拐骗事件会让家人悲痛欲绝。

提示您:在公园、游乐场、购物广场等空间大、人群密集的场所时,不要让孩子离开自己的视线。教孩子拒绝陌生人礼物,让孩子记住家人电话,与孩子进行反拐骗练习,学会自救和求助。

低龄学生放学时,如果不是自己的亲人来学校接送,要打电话给父母确认,如电话不通应及时告知老师。外出玩耍时要征得家长同意并将地点、参加伙伴告知父母或其他家人。上下学、外出游玩、购物时,最好与同学、朋友等结伴同行。不搭陌生人的便车。驾车的陌生人问路 ,要与其何持一定距离。不要把家中的钥匙挂在脑前。不要在外人或朋友面前炫耀父母的地位或财富。

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    当您遇到或发现违法、犯罪行为是时,请及时拨打110

 

小区物业11种突发状况处理攻略

一、火警

1、当发生火警时,应立即拨报警电话"119",并报告公司的领导。报警的时间、地点、路名、小区、门牌号码以及火势等详细报告清楚,避免讲错、或讲不清,给救火带来不及时而造成损失。

2、切断火警现场的电源,找到附近的水源(消火栓),以便消防人员到达现场时可立即投入救火。

3、抢救火场物资。特别把贵重物资、器材、资料、易燃易爆物品等,与救火群众一起,尽快地转移到安全地带。

4、协助消防人员维护好现场秩序,防止坏人趁火打劫。对职工,群众反映的火灾责任人,或重点可疑对象,要报告公安机关。

5、通知管理处及主管领导对住户组织疏散,发生火灾切勿乘搭电梯逃生,必须利用走火通道逃离现场。

6、视火势轻重对火灾进行必要的扑救措施,如适当使用灭火器,将小火救熄,阻止火势蔓延。

7、及时打开消防水制,待消防员使用,正确引导消防员到达火灾现场。

二、抢劫的处理

在执勤中遇有公开使用暴力、胁迫或其他手段、如打、砸、抢、强行掠取或毁坏公司财物的犯罪行为时,要切实履行保安人员的职责,必须立即进行处理:

1、迅速制止犯罪。当群众叫喊抢劫,应协助公安人员制止犯罪和抓获劫匪。如没有公安人员在场,应呼叫附近保安人员或组织群众制止犯罪。

2、劫匪逃离现场,要向目击者问清劫匪的人数、性别、身材、面型、发式,衣着等明显的特征和逃走的方向,组织发动群众进行追堵。如是坐车逃走的,可拦截机动车追堵或向"110"报警。

3、保护抢劫现场。劫匪遗留器械、作案工具等不要用手触摸,不要让无关群众进入现场。如现场在交通要道、公共场所人多拥挤、无法将劫匪留下的证物留在原处的,要一一收拾起来,交给公安人员处理。

4、访问目击群众,了解发生劫案的情况,提供给公安机关。同时,公安人员未勘查现场或现场未勘查完毕,不能离开。

5、事主或在场群众如有受伤的,要立即截车送医院抢救、并迅速报告公安机关。

    三、盗窃的处理

1、盗窃分子正在作案,应立即当场抓获,连同证物送公安机关处理。失主仍在现场的也要一起到公安机关作证,领回被盗财物。

2、保安对作案的现场,不能用手去触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品,应立即报告公安机关。

3、对重大可疑被窃现场,可将事主和目击者反映的情况,向公安机关作出详细报告。

4、对可疑作案人员,可用暗中监视或设法约束住,交给公安人员处理。

四、打架斗殴的处理

1、立即劝阻打斗,劝散围观人群和收缴打斗用的械器。

2、如双方不听制止,事态继续发展,场面难以控制,应迅速报告公安机关。

3、协助公安人员勘查打斗现场,收缴各种打架斗殴工具,辨认为首分子。

五、精神病人的处理

1、丑疯子。一旦发现特别是裸露身体的,要想方设法让他(她)穿上衣服。并设法与其家人取得联系或送当地派出所处理。

2、武疯子。特别是正在行凶打人、滋事的,立即协助群众或公安人员制服。

3、政治疯子。一旦发现政治疯子在小区内乱涂乱画,要立即予以制止,并将所写胡言乱语抹刷干净,并将患者送当地派出所处理。

4、因酒精中毒严重,面色苍白,口吐泡沫,有可能出现生命危险,应立即送附近医院抢救。

六、醉汉的处理

1、对酗酒成性的醉汉,对尚未完全失去理知的情况下,可好言相劝,或者约束到适宜的地方(室内),等酒醒。

2、醉汉不听约束,还手舞足蹈甚至谩骂行人,引来群众围观,妨碍交通和治安秩序,可动员群众协同强行带到室内约束起来,直到酒醒为止。

3、醉汉闯入小区内大发酒疯,打人骂人,毁坏公私财物,甚至调戏女,应立即报告当地派出所处理。

4、因酒精中毒严重,面色苍白,口吐泡沫,有可能出现生命危险,应立即送附近医院抢救。

七、迷路的老人、儿童的处理

1、对群众送来或发现迷路老人、儿童、应热情安定他们的情绪,送上茶水,请坐憩息,帮助老人、儿童尽快找到亲人。

2、对能讲明姓名和居住地址,尽快通知其亲属领回,或主动送他们回家,在小区内所走失的,可向住户广播迷路老人、儿童的姓名、年龄、口音、特征和衣着打扮等特征,要求亲人领回。

3、老人、儿童讲不出住址,可送当地派出所处理。

八、遇急症病人的处理

1、第一时间赶到病人所在现场。

2、立即通知主管领导。

3、在有可能的情况下,通知用户的单位及家属。

4、如情况危急,速打急救电话(电话号码120

九、触电事故的应急处理程序

1、发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。

2、在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防连自己也触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开。

3、立即进行人工急救,并电告医院马上派医生抢救或送院急救。

十、突发性水浸事故处理程序

1、当接到用户投诉或报告后,即时前往现场观查。

2、抵达现场后,立刻查找出水的来源,检查出水阀位置,并立即关闭有关的水阀。下水道堵塞,应立即疏通。

3、观察现场附近的电掣。如有浸水应立即切断电源,以防水浸漏电伤人。

十一、台风袭击前或吹强烈大风的预防措施

1、检查紧急应用工具并确定其性能良好。

2、检查急救箱,确定各项基本药物齐备。

3、将紧急应用电话表张贴于显眼的地方。

4、提醒用户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。

5、天台沟渠、地漏的清扫工作,要落实到人。

6、搬离放在围墙顶及其他高处之各类可动物件;将安装在挡风处灯罩、指示牌等绑好或移走;检查天台、平台下水道及各水渠确保其畅通。

7、紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等之门窗,还必须做好防水措施。

8、加固所有树木或用绳索捆好,将盆栽之花卉移至低处或陷蔽角落。

9、留意电台播放有关风暴进展消息,及时将最新台风讯号张贴于适当地方以便向用户显示台风的时展。

10、刮八号风球时,非当值员工须与小区主任或队长联络,听候指示。

11、员工为本身之安全避免逗留在空旷地方,如须执行紧急任务时,员工应采取适当的安全措施及知会其他员工。

12、如风暴持续昼夜不停,员工需轮流当值,无论任何时刻管理处应有值班员工拨听电话。

13、员工参加抢险工作时,要注意自身安全,采取适当的安全措施,并通知其他员工。同时,避免逗留在空旷地方。

救护车进不了小区延误救治,物业公司被判担责!

 救护车进不了小区延误救治 物业公司被判担责 八十有余的王老太患有脑梗和心脏病,平时同儿子王甲住一起,女儿王乙也经常来看望她。 20138月某日早上,王甲向往常一样喊母亲起床,却发现母亲呼吸急促、意识丧失,于是赶紧拨打120急救电话。可等了十几分钟。

消防安全常识

一、报警常识

(1)报警时拨打“119”并要讲清着火单位所在区县、街道门牌号;

(2)要说清是什么东西着火和火势大小,以便消防部门调出相应的消防车辆;

(3)说清楚报警人的姓名和使用的电话号码;

(4)要注意听清消防队的询问,正确简洁地予以回答,待对方明确说明可以挂断电话时,方可挂断电话;

(5)报警后要到路口等候消防车,指示消防车去火场的道路。报警时要讲清失火单位的名称、地址、着火物及火势大小,并派人到路口等候消防车。

二、灭火器使用方法:

1、使用手提式干粉灭火器时,应手提灭火器的提把,迅速赶到着火处。

2、在距离起火点5米左右处,放下灭火器。在室外使用时,应占据上风方向。

3、使用前,先把灭火器上下颠倒几次,使筒内干粉松动。

4、如使用的是内装式或贮压式干粉灭火器,应先拔下保险销,一只手握住喷嘴,另一只手用力压下压把,干粉便会从喷嘴喷射出。

5、如使用的是外置式干粉灭火器,则一只手握住喷嘴,另一只手提起提环,握住提柄,干粉便会从喷嘴喷射出来。

6、用干粉灭火器扑救流散液体火灾时,应从火焰侧面。对准火焰根部喷射,并由近而远,左右扫射,快速推进,直至把火焰全部扑灭。

7、用干粉灭火器扑救容器内可燃液体火灾时,亦应从火焰侧面对准火焰根部,左右扫射。当火焰被赶出容器时,应迅速向前,将余火全部扑灭。灭火时应注意不要把喷嘴直接对火源。


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